Затраты при аренде офиса складываются из нескольких пунктов. Увы, арендаторы порой в самый последний момент узнают, что, помимо арендной ставки и коммунальных платежей, на них ложатся еще и иные расходы, которые в итоге могут существенно «утяжелить» стоимость аренды офиса. А так, как знание – это сила, то будем учиться правильно оценивать структуру затрат.
Прежде чем говорить о скрытых затратах, рассмотрим, из чего складывается основной платеж за аренду:
И вроде все просто и понятно, и, чаще всего, арендаторы хорошо её видят и понимают. Аренда выплачивается ежеквартально либо ежемесячно, зависит от договорённостей либо существующих правил конкретного арендодателя.
Коммунальные и эксплуатационные, где же здесь «подводные камни»?
А вот числу скрытых и зачастую сопутствующих аренде офиса платежей относятся именно эксплуатационные. Заключая договор аренды офиса в бизнес-центре, арендатор дополнительно заключает с собственником (товариществом собственников) договор на оказание (возмещение) коммунальных услуг и эксплуатационных затрат.
Необходимо четко различать коммунальные и эксплуатационные платежи. Если коротко, то коммунальные платежи - это фактический объем потребленных арендатором коммунальных ресурсов (вода, электроэнергия, затраты на отопление, вывоз и обезвреживание бытовых отходов, канализацию), а эксплуатационные платежи – это затраты собственника-арендодателя, непосредственно связанные с содержанием сдаваемого в аренду объекта недвижимости (обслуживание и ремонт инженерных систем здания, уборка мест общего пользования, расходы на управление объектом недвижимости).
При этом офисы класса «А» имеют лучшее оснащение, чем офисы класса «С» (системы принудительной вентиляции, кондиционирования, климат-контроля и т.п.), вследствие чего увеличиваются и затраты на обслуживание всех этих систем.
Как упоминалось выше, коммунальные платежи оплачиваются по фактическому потреблению в помещении. Но есть одно «но»: иногда они уже входят в эксплуатационные расходы, при этом электроэнергия всегда оплачивается только по факту.
То, как это организовано, различается от здания к зданию и от собственника к собственнику. При этом собственник не имеет права продавать вам электроэнергию, завышая тарифы: его цель компенсация фактических затрат суммы счетов от города. Здесь нет возможности маневра по ценам, однако, уделить внимание тому, за что и как вы платите, стоит.
Что же касается налогов, арендодатель обычно сам их оплачивает (в том числе на землю и на недвижимость), однако бывают такие случаи, когда арендодатель может выставлять арендатору к возмещению сверх арендной платы налог на недвижимость и земельный налог, что соответственно может увеличить затраты на аренду офиса до 1 евро за 1 м2. Также различаются подходы к начислению НДС: кто-то ведет переговоры, сразу называя все платежи с НДС, кто-то — без НДС, другие же вовсе не являются плательщиками НДС.
При грамотном составлении договора аренды вопросы о скрытых платежах исключены, неожиданностей быть не должно.
В договоре четко прописываются условия корректировки арендных ставок, размеры и способ оплаты эксплуатационных и коммунальных платежей, налоги.
