Начнем с того, что нежилые помещения в многоквартирных домах появляются в двух случаях. Первый - они предусмотрены проектом здания, расположены на первом этаже и предназначены для использования в качестве объектов торговли и услуг. Второй - это бывшие квартиры, которые были переведены в коммерческую недвижимость для последующего занятия бизнесом.

Буква закона

Как пояснил начальник юридического отдела ЖЭУ № 3 Первомайского района Алексей Скалдин, порядок перевода жилого помещения в нежилое и наоборот изложен в статье 21 Жилищного кодекса Республики Беларусь:

- Основное требование при переводе коммерческого помещения в жилое заключается в том, что оно должно соответствовать установленным для проживания санитарным и техническим требованиям, прописанным в постановлении Министерства жилищно-коммунального хозяйства от 2 мая 2000 года № 4. Среди них наличие кухни и санузла, естественного освещения и вентиляционных каналов, потолка в жилых помещениях не менее 2,4 м, соблюдение норм по инсоляции, микроклимату, звукоизоляции. Привести эти параметры к требуемым значениям, выполнив определенные виды работ по реконструкции, по сути несложно. И не всегда такая необходимость возникает, особенно в бывших квартирах, которые были переведены в нежилой фонд.

Дальнейшая административная процедура выглядит так. Собственник подает в администрацию района Минска заявление и пакет документов (технический паспорт и документ, который подтверждает право собственности на нежилое помещение, письменное согласие всех собственников, если недвижимость находится в общей собственности, и некоторые другие). Их рассматривают в течение 15 дней, а при необходимости получения дополнительных документов или сведений от других государственных органов - в течение одного месяца. Если замечаний нет, выдается разрешение на перевод нежилого помещения в жилое. Процедура бесплатная (раньше стоимость составляла 0,5 базовой величины).

Чтобы перевести коммерческое помещение в жилое, оно должно соответствовать установленным для проживания санитарным и техническим требованиям.

Статус обязывает

Вместе с тем есть нюансы, касающиеся использования коммерческой недвижимости до ее обретения статуса жилой. Рассмотрим их на примере двух объектов из открытой базы данных по Минску, которые были выставлены на продажу в феврале текущего года (эти объявления больше не актуальны).

Один из них - 1-комнатная квартира на улице Академика Красина, расположенная на первом этаже 10-этажного дома. В описании указывалось, что это коммерческое помещение, которое в настоящее время функционирует как квартира (общая площадь - 30,7 кв. м, жилая - 26,1 кв. м), но «идеально подходит для бизнеса». Цена весьма привлекательная - 106 468 рублей.

Другой - однушка на улице Голодеда на первом этаже 9-этажного дома (общая площадь - 14,4 кв. м, жилая - 9 кв. м), официально не относящаяся к жилому фонду. Ее презентовали как студию после ремонта, которая «полностью готова как для проживания, так и для сдачи в долгосрочную/посуточную аренду либо для использования в любых подходящих коммерческих целях». Отметили, что «коммунальные платежи зимой не превышают 100 рублей с отоплением и электричеством». На дату публикации объявления помещение сдавалось в аренду за 250 долларов в месяц. А продавалось за 103 232 рубля.

- Продавец или посредник в лице агентства недвижимости изначально вводят в заблуждение потенциальных покупателей, указывая, что продаются именно квартиры, а не нежилые помещения. Согласно законодательству такие объекты могут использоваться сугубо для определенных видов коммерческой деятельности. В них нельзя проживать или сдавать их в найм для проживания, тем более что договор найма заключается только с собственником жилого помещения, - обратил внимание А. Скалдин.

Второй момент касается оплаты жилищно-коммунальных услуг. Если владелец нежилого помещения - физическое лицо, то потребленные услуги он оплачивает по тарифам для населения, обеспечивающим полное возмещение экономически обоснованных затрат на их оказание (для юридических лиц - другие расценки). Сегодня государство субсидирует только плату за отопление и горячее водоснабжение. Покупатель должен понимать, что с даты приобретения объекта до принятия решения о его переводе в жилое помещение и регистрации по этому адресу нового владельца названные услуги будут обходиться ему значительно дороже.

В помещениях бывших магазинов, аптек, парикмахерских до обретения ими статуса жилых нельзя проживать ни владельцу, ни другим людям в качестве нанимателей.

Вход с условием

Предусмотренные проектом встроенные в жилые дома помещения магазинов, аптек, парикмахерских, отделений банков и прочих заведений, как известно, имеют отдельный вход. Переводя квартиру на первом этаже в нежилой фонд, чтобы, например, открыть в ней салон красоты, собственник с разрешения местных властей имеет возможность на основании разработанного и прошедшего экспертизу проекта обустроить отдельный вход в это помещение. Проще говоря, проделать в наружной стене здания дверной проем - для удобства посетителей и самих жильцов.

Может ли нынешний или новый владелец такого объекта, переведя его опять в жилой фонд, оставить изолированный вход с крыльцом в свою квартиру?

- Это запрещено. Собственнику придется заложить проем, восстановив стену в прежнем виде, и демонтировать крыльцо со ступеньками, - отметил А. Скалдин. - Кстати, не так давно администрация района вынесла такое предписание новому владельцу коммерческой недвижимости после ее вывода в жилое помещение на проспекте Независимости. Более того, перевести в статус жилого можно только те объекты в многоквартирных домах, которые даже при наличии отдельного входа имеют также вход из подъезда, которым впоследствии и будут пользоваться жители квартиры.

Отдельный вход с крыльцом в свою квартиру - несбыточная перспектива для покупателей нежилых помещений в многоквартирных домах с целью преобразовать их в полноценное комфортное жилье.