Можно отметить, что рынок полностью стабилизировался, не было никаких потрясений, рыночная конъюнктура была типичной для развитых, стабильных рынков. Даже можно констатировать, что рынок склонился в сторону арендодателя: арендаторы столкнулись с определенным дефицитом вариантов выбора площадей, снова стали востребованы офисы без отделки.

«Данная ситуация должна заставить задуматься тех девелоперов и инвесторов, кто не хочет заглянуть за горизонт дальше сиюминутной ситуации: это к тому, что многие собственники проектов в период 2022-2023 годов заявили о переориентации своих офисных объектов в пользу бизнес-апартаментов. Рынок апартаментов у нас не развит. Какой будет спрос на них — сложно прогнозировать. А вот выгоду от потенциала офисного рынка упустить можно. Это как раз тот случай, когда как никогда актуальна народная мудрость: семь раз отмерь, один раз отрежь», — считает партнер, исполнительный директор NAI Belarus Андрей Алешкин. Что происходило на офисном рынке в ушедшем, очень непростом, году, компания NAI Belarus представила в «Кратком отчете о состоянии офисной недвижимости Минска за 2024 г.»

ПРЕДЛОЖЕНИЕ

Инфраструктура современной офисной недвижимости г. Минска по состоянию на конец II полугодия 2024 года представлена 111 объектами различных классов (без офисов класса «С». Офисные комплексы, как, например, МФК Riviera Busines, которые вводились очередями и состоящие из ряда корпусов, рассматриваются как единый объект).

Характеристика инфраструктуры офисной недвижимости в Минске

• Суммарная арендная площадь современных качественных объектов в текущий период составляет 1 млн 116,1 тыс. кв. м.
• Кроме «стоковых», на рынке аренды находится около 750 тыс. кв. м административно-офисных помещений в объектах государственной, коммунальной и ведомственной недвижимости. Крупнейший оператор в этом сегменте – Главное хозяйственное управление Управления делами Президента Республики Беларусь (ГХУ УДП).
• В предложении находятся фактически 435 тыс. кв. м офисов в зданиях класса С или более высокого качества, но не попадающих в сток современных из-за малой арендной площади; получившие распространение в последние годы лофты.
• В стадии строительства, в т.ч. в высокой стадии готовности, находится ряд крупных проектов, как, например, МФК «Шантэр Хилл»; заметны изменения в СМР по возведению комплекса зданий Международного финансового центра в проекте Минск-Мир.
• МФК «Газпром Центр», находившийся некоторое в стадии консервации, в конце 2023 года был расконсервирован и на объекте начали проводить строительные работы. Сейчас разработана документация на первые 6 этажей комплекса, и их планируют возвести до конца лета 2024 года.

Предложение на рынке

В течение 2024 года произошел определенный прирост предложения на рынке. Новые площади ввелись за счет ввода в эксплуатацию МФК/БЦ рядом с Центром тенниса на пр-те Победителей, 63В. Общая площадь комплекса составила 27,1 тыс. кв. м.

МФК компании «БелГлобалГарант»

В сентябре 2024 года был введен в эксплуатацию бизнес-центр в составе МФК Prizma на проспекте Партизанском. Офисы в объекте занимают 8 этажей с общей арендной площадью свыше 14 тыс. кв. м.

МФК Prizma с входящим в его состав офисным зданием

Появилась информация о сделке по приобретению МФК «Шантер Хил». Однако данная информация не нашла подтверждения и довольно быстро ушла с информационного поля.

Тем не менее, в числе арендаторов земельного участка под строительство МФК вместо прежнего девелопера, ООО «Наванеп», стали значится компании ООО «Икс-Лабс Инк» и ООО «Спортс Девелопментс». Срок аренды участка под строительство МФК обозначен 1 июля 2027 года, поэтому и завершение проекта следует рассматривать ориентировочно в этот период.

Динамика предложения офисных площадей в г. Минске

Активизировалась стройплощадка МФК «Газпром Центр». Уже осенью заметно выросла этажность каркаса как самой центральной башни-доминанты комплекса, так и других зданий, расположенных по периметру. В среднем, в прошедшие месяцы 2024 года возводился 1 этаж каркаса центральной башни. Начиная с 9-го этажа по периметру начали устанавливать ветрозащитные экраны, которые позволяют работать на высоте при сложных метеоусловиях, увеличивают безопасность строителей.

При этом были внесены изменения в концепцию в сторону ее упрощения. Во-первых, упростился конструктивный дизайн объектов комплекса. Во-вторых, в контексте офисных зданий по периметру башни их сократили с 4 до трех, а этажность сократилась с 10, 2х12 и 14 этажей до 7, 9 и 12 этажей. А общая площадь с заявленных ранее 263 тыс. кв. м снижена до 200 тыс. кв. м.

Центральная башня сохранит ранее заявленную высотность (189 метров) при 36-ти этажах. По причине того, что высота этажей в комплексе будет выше стандартной, здание окажется выше здания 42-этажной центральной башни МФЦ Минск Мир.

В период 2023-начала 2024 годов в офисном сегменте ярко вырисовывалась тенденция в плане отказа от офисной функции в пользу апартаментов, бизнес-апартаментов. Следуя ей, девелопер МФЦ (делового центра) Минск Мир объявил о концептуальных изменениях. Если центральная башня сохранит офисную функцию, то остальные здания комплекса намерены использовать, как бизнес-апартаменты. Сами по себе бизнес-апартаменты не запрещают размещение офисов, однако это уже совершенно иной сегмент недвижимости.

Строительство комплекса будущего МФЦ (по состоянию на декабрь 2024 г.)