В условиях роста численности населения и уплотнения городской застройки современные крупные города сталкиваются с необходимостью поиска новых градостроительных решений. Одно из наиболее эффективных – развитие городов-спутников. Такой подход позволяет не только снизить нагрузку на крупные города, но и создать условия для сбалансированного роста регионов, обеспечивая жителей доступным жильем и современной средой для жизни и работы.

В случае Минска, развитие городов-спутников является частью государственной стратегии, направленной на сбалансированное развитие столичного региона. Города-спутники Минска получают инвестиции в инфраструктуру и жилищное строительство, что позволяет им привлекать новых жителей и развивать экономику.

Согласно Указу Президента Республики Беларусь от 7 мая 2014 года № 214 Минск официально приобрел свои города-спутники: Дзержинск, Заславль, Логойск, Смолевичи, Фаниполь и городской поселок Руденск.

С этого момента началось планомерное развитие жилой застройки и инфраструктуры в этих населенных пунктах. При этом каждый           город-спутник формирует собственное направление роста: одни выигрывают за счет близости к столице и удобной транспортной доступности, другие – благодаря развитию собственной инфраструктуры и стремлению к устойчивой самодостаточности. Все это формирует многообразную структуру пригорода Минска.

Города-спутники Минска сегодня связаны со столицей регулярным автотранспортом и железнодорожным сообщением, что обеспечивает удобство и позволяет добраться до столицы в пределах часа. Из всех спутников только Логойск не имеет железнодорожного сообщения.

Например, дорога от МКАД до самого удаленного Руденска в среднем по трассе со скоростным режимом 120 км/ч занимает около часа. До Дзержинска, Смолевичей и Логойска можно доехать за 30-40 минут, а дорога до Заславля и Фаниполя, расположенных вблизи МКАД-2, займет около 20-25 минут.

Самым крупным по численности населения является Дзержинск, население которого составляет практически 30 тыс. человек. Лидером по приросту населения стали Смолевичи, в том числе благодаря строительству жилья для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий в Минске. Темп прироста в Смолевичах является одним из самых высоких демографических показателей по стране за период с 2014 по 2025 год. Наименьший среди спутников прирост населения в Дзержинске.

 Для структуры жилой недвижимости городов-спутников характерно преобладание многоквартирной застройки. В большинстве населенных пунктов ее доля составляет от 47% до 55% от общей площади жилой застройки. Однако в Фаниполе наблюдается более выраженный перевес доли многоквартирных домов – 70%. В Минске для сравнения доля многоквартирной застройки в суммарной площади жилой недвижимости составляет около 95%.

* – к прочей жилой недвижимости относятся общежития, казармы и другие жилые объекты.

 Усадебные дома

С 2020 по 2024 в городах-спутниках суммарно введено 1,2 тысячи усадебных домов общей площадью 181,9 тысячи кв.м. Самыми активными темпами усадебная застройка развивается в Смолевичах и Заславле.

Новые дома преимущественно возводятся из кирпича и легкобетонных блоков – от 79 до 93% введенных объектов. Типовая площадь дома находится в диапазоне от 100 до 200 кв.м (64-68%), что указывает на устойчивый интерес к жилью средней по размеру категории.

Структура сделок купли-продажи усадебных домов преимущественно повторяет основные тенденции нового строительства. За анализируемый период в каждом из городов-спутников было заключено от 59 до 209 сделок. При этом среднегодовая активность за пять лет колеблется от 0,84% в Дзержинске до 1,33% в Смолевичах.

Покупательский интерес в Смолевичах, Заславле и Фаниполе был сосредоточен на новых объектах, введенных после 2010 года – на них пришлось от 48 до 59% всех сделок за период анализа. В Дзержинске и Логойске явных предпочтений не наблюдается, а дома, введенные после 2010 года, составили 25% и 28% от общего количества сделок соответственно.

По материалу стен сделки распределились между домами, построенными из дерева и из кирпича и легких блоков.

 Таким образом, рынок усадебной недвижимости наименее развит в Фаниполе, тогда как наиболее активное его развитие наблюдается в Смолевичах.

Наиболее высокие цены на усадебные дома зафиксированы в Заславле и Фаниполе. Интересная ситуация сложилась в Смолевичах, где за последние 5 лет средняя цена выросла в 1,5 раза, из-за чего город по уровню цены приблизился к Заславлю и Фаниполю. Немалое влияние на рост цены в Смолевичах оказали сделки с домами в новом коттеджном поселке, которые составили пятую часть сделок, совершенных с 2022 по 2024 год.

Многоквартирные дома

 В структуре ввода многоквартирной недвижимости наиболее активны Смолевичи и Фаниполь – 14 и 20 домов соответственно. В период с 2020 по 2024 год в Заславле не было введено в эксплуатацию ни одного многоквартирного дома. Последний введенный в эксплуатацию дом в этом городе был построен в 2017 году. Суммарно в городах-спутниках введено 47 многоквартирных домов общей площадью 240,6 тысяч кв.м.

 При новом строительстве многоквартирных домов преимущественно использовались две категории материалов стен: кирпич и легкобетонные блоки, а также сборный железобетон. Так, в Фаниполе и Дзержинске наибольшую долю занял сборный железобетон (93% и 65% соответственно), в Логойске – кирпич и легкобетонные блоки (64%). В Смолевичах доля обеих категорий составила по 35% каждая.

Наибольшее количество сделок с квартирами было совершено в Фаниполе: 880 сделок за весь анализируемый период и 176 сделок в среднем ежегодно. При этом наибольшая активность рынка зафиксирована в Смолевичах (2,41%), а наименьшая – в Логойске (1,13%).

 Сделки с квартирами в домах, построенных после 2010 года, занимали от трети до половины совершенных сделок. Исключением стал Заславль: сделки с квартирами в домах, построенных с 1971 по 1990 год, составили 36%, с 1991 по 2010 год – 21%, а с 2011 года – 20%. В разрезе комнат интерес покупателей преимущественно разделился между однокомнатными и двухкомнатными квартирами.

По уровню средних цен выделяются среди городов-спутников Фаниполь и Заславль, где показатели превышают среднее значение по другим спутникам на 27-42% от периода к периоду.

До конца 2023 года по уровню средней цены на квартиры города-спутники условно делились на две группы: Дзержинск, Смолевичи и Логойск – до 800 долларов США за квадратный метр; Фаниполь и Заславль – около 1 000 долларов США за квадратный метр. Но в последние 2 года средняя цена в Фаниполе, Смолевичах и Дзержинске прибавила 18-19%, в то время как в Логойске и Заславле прирост цены составил 5% и 7% соответственно.

Таким образом, по состоянию на 1 полугодие 2025 года можно говорить о перераспределении средних цен в спутниках за последние полтора года.

В этот период стоимость типичной двухкомнатной квартиры площадью от 45 до 55 кв.м составляла около 61 тыс. долларов США в Фаниполе. В Заславле цена такой квартиры составила около 55 тыс. долларов США, а в Дзержинске – порядка 49 тыс. долларов США. В Смолевичах и Логойске двухкомнатная квартира обойдется в сумму от 43 тыс. до 45 тыс. долларов США.

Наибольшую активность на рынке многоквартирной недвижимости демонстрируют Фаниполь и Смолевичи. В Фаниполе это обусловлено заметным преобладанием многоквартирной застройки в общей структуре жилья, а Смолевичи выделяются на фоне наиболее развитого рынка жилой недвижимости среди городов-спутников.

После десяти лет, прошедших с момента присвоения статуса, города-спутники Минска уверенно сформировали собственную урбанистическую идентичность и самостоятельную роль в региональной структуре.

Спутники выгодно выделяются сбалансированным развитием не только многоквартирной, но и усадебной застройкой. Покупка квартиры здесь – выгодная альтернатива столичным ценам. Несмотря на рост цен в спутниках, он все еще остается более сдержанным в сравнении с Минском, что является их ключевым конкурентным преимуществом. А при ежегодно сокращающейся доле усадебных домов в Минске, альтернативой для жизни в собственном доме остаются только Минский район и города-спутники. Последние значительно выигрывают за счет развитости инфраструктуры.

Уже сегодня эти города активно выполняют важную функцию разгрузки Минска, одновременно предлагая комфортную альтернативу столице.